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巴曙松:未來房地產政策將是一場更加艱難的平衡
上海寫字樓門戶-樓市在線   www.hqqsoh.live    2014-1-6 10:28:00    來源:國際金融報
1998年以來,房地產市場15年的發展史上,累計有5年處于房地產市場改革試水和方案準備完善階段、7年處于緊縮狀態、1年處于放松狀態,那么,在新的條件下,這種格局是否會發生變化?

    看變化之前,先找出房地產市場的“恒量”。

    第一,房地產作為經濟增長和經濟轉型的支撐,依然沒有變化。第二,土地“招拍掛”機制作為房地產市場和土地財政運行的基石,在未來幾年難有實質性變化,因此住宅用地供給量難以提升。第三,房價控制依然占有重要的決策權重。

    在三大“恒量”基礎上,再看本屆政府對房地產市場的調控難度。

    第一,房地產市場的經濟驅動力已變弱,對調控的承受能力將會下降。

    第二,中國房地產市場的核心問題已經從總量不足逐步過渡到住房占有的不平衡,這意味著調控政策的目標將更為多元化,調結構將會是住房政策的長期目標。

    第三,以人口城鎮化為核心的新型城鎮化戰略決定了未來的房地產政策必須對流動人口的住房需求給予必要的關注。

    不難看出,未來房地產政策將是一場更加艱難的平衡。截至到目前,外界并沒有看到住房制度改革的路線圖,但大的方向已清晰,筆者將之總結為“三元供應格局”:針對底層家庭的安居需求,通過保障房政策給予支持;針對中間“夾心層”的商品房需求,通過財稅、金融等手段定向支持,使之有能力滿足自住型的首套商品房需求;針對高收入家庭的改善需求,通過房產稅等手段予以適度抑制。

    十八屆三中全會提出“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用”。如一定要預期房地產市場能夠在未來市場化程度更高,那么需要做出的政策轉變至少應該包括以下三個層面:供給端,建立多元化的土地供給市場和多層次的資金市場。前者要求農村集體建設用地可以自由入市流轉,城市存量工業用地可以自由轉換用途。后者要求放開股權和債權的融資限制。需求端,按照市場通行標準制定杠桿率約束的條件下,放開以套數和戶籍為限制標準的限購政策。交易端,放開對預售、交易環節的行政審批,放棄對房價的直接干預。

    按這個方向,房地產未來的市場化路徑以及改革的優先次序很有可能是:第一步,使土地和資金供應實現市場化,目前來看,雖然存量的工業用地通過再開發轉換為住宅用地不存在制度障礙,但在實際操作環節依然進展有限,農村建設用地流動將從存量開始,但能否明顯緩解住宅用地供給也需要檢驗。第二步,逐步退出行政干預,建立以稅收、金融手段等市場工具為主的長效機制,適時啟動房地產試點和立法。

    從農村土地流轉工作看,十八屆三中全會提出:“在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。”

    但“符合規劃和用途管制前提”這個前置條件從根本上決定了農村經營性用地的市場化流轉本身還有一段很長的路要走。按照現行的制度安排,至少要符合土地利用規劃、城市發展規劃以及產業發展規劃,這意味著經營性用地流轉的范圍實質上是受限的。
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